budownictwo i kryzys

Jaki wpływ na branżę budowlaną ma kryzys, który podobno omija Polską gospodarkę? Podobno jego najsroższa fala ma dotrzeć do nas w tym roku  .




Branża budowlana to filar polskiej gospodarki, którego udział w tworzeniu PKB wynosi ok. 7%. W ostatnim czasie, kiedy kryzys dosięga niemalże każdego, budownictwo nie pozostaje obojętne na jego wpływ. Efektem tego jest spowolnienie rozwoju budownictwa szczególnie mieszkalnego; sektor budownictwa przemysłowo-magazynowego i inżynieryjnego został w mniejszym stopniu dotknięty przez kryzys. Mimo, iż wskaźniki pokazują wzrost wartości produkcji budowlanej to trzeba mieć na uwadze fakt iż są one opracowywane na podstawie ubiegłorocznych, bardzo niskich danych. Firmy budowlane i eksperci obserwujący rynek wyróżniają kilka objawów jakimi przejawia się spowolnienie rozwoju.
Po pierwsze jest to redukcja zatrudnienia. Konsumenci opóźniają decyzje o zakupie mieszkań, często z powodu „drogich” kredytów i niepewności na rynku. Spółki deweloperskie, obserwując zachowania nabywców, ostrożniej podejmują decyzje o rozpoczynaniu inwestycji, producenci materiałów budowlanych obniżają poziom produkcji a małe firmy remontowo-budowlane, czyli często podwykonawcy deweloperów, zwalniają pracowników. Tak powstaje błędne koło napędzające kryzys.
Przejawem kryzysu wśród firm budowlanych jest również redukcja inwestycji w aktywa trwałe czyli m.in. maszyny budowlane. Podwykonawcy, nie będąc pewni jutra, nie kupują sprzętu budowlanego gdyż wiązałoby się to z ryzykiem utraty środków pieniężnych. Jak wiadomo, maszyny budowlane nie należą do najtańszych. Dlatego też, niektóre firmy decydują się na czasowy wynajem maszyn budowlanych na potrzeby realizacji danego zlecenia. Dzięki temu nie ponoszą kosztów utrzymania i amortyzacji sprzętu a płacą jedynie za jego wypożyczenie. Z tego typu sytuacją często można spotkać się jeśli chodzi o koparki, ładowarki, podnośniki, betoniarki itp.  Taki rodzaj outsourcingu staje się to powoli trendem w branży budowlanej i pozostaje jedynie obserwować światowe rynki i ich wpływ na gospodarkę naszego kraju.

Zastój na giełdach ogólnoświatowych dosięga też działu którym jest budownictwo. Coraz mniej lokat jest rozpoczynanych, a te które zostały już rozpoczęte najczęściej mają wydłużony okres finalny. Wg badań rynku w trzecim kwartale 2011r ukończono mniej inwestycji deweloperskich niż w pierwszej połówce roku. Nie tylko kryzys światowy jest winny takiemu obrotowi sytuacji. Winni są również sami deweloperzy.

Dotychczasowe modele deweloperskie stawiały na duże osiedla mieszkaniowe zawierające nawet do kilkuset lokali mieszkalnych. W związku z tym na rynku budowlanym obserwujemy jednakże nadpodaż mieszkaniową. W chwili bieżącej w centralnych miastach Polski znajdzie się znacznie więcej świeżych mieszkań niż na przełomie 2007 i 2008 roku kiedy to mieszkania uzyskały wierzchołek cenowy. Spowoduje to zmniejszenie dostaw świeżych mieszkań na zbyt. Jednakże zahamowanie nadprodukcji potrwa parę lat.
W związku z wypracowaną nadpodażą wartości maleją. Drugi trymestr 2011r przyniósł ubytek od 50 do 150zł na 1mkw we każdych większych miastach. Na Śląsku między innymi mieszkania Dąbrowa Górnicza odnotowały ubytek wartości. Minimalny przyrost średniej wartości nastąpił jedynie w aglomeracji katowickiej. Nadchodzą również alarmujące znaki o wygaszaniu programu kredytowego Rodzina na Swoim a także wejściu w żywocie świeżych zaostrzonych regulacji bankowych co zaowocuje obniżoną dostępnością kredytów hipotecznych, a w efekcie tego kolejnym ubytkiem klientów świeżych mieszkań.

Czy obawy o kryzys na rynku deweloperskim są uzasadnione?

[19.12.2011] Choć obecnie wydawanych jest coraz mniej pozwoleń na budowę, na rynku mamy rekordowo dużo ofert nowych mieszkań. Na przestrzeni ostatnich dwunastu miesięcy ceny spadły średnio o niespełna 2 proc. 

W ciągu ostatniego roku obserwowaliśmy systematyczny wzrost liczby ofert nowych mieszkań  dostępnych w polskich metropoliach. W ostatnim kwartale największy przyrost miał miejsce na rynku stołecznym, gdzie w stosunku do III kwartału 2010 roku nowych lokali przybyło o 23,3 proc. Obecnie w Warszawie dostępnych jest przeszło 21 tys. nowych mieszkań. Najmniejszy wzrost liczby dostępnych mieszkań odnotowano w Poznaniu, gdzie w stosunku do adekwatnego okresu roku ubiegłego przybyło 15 proc. nowych lokali.

Mniej projektów, więcej mieszkań

W ofercie dominują mieszkania będące w trakcie realizacji. Stanowią one około 70 proc. wszystkich dostępnych na rynku lokali. Liczba gotowych, nie sprzedanych mieszkań maleje średnio o 2 proc. kwartalnie. Od początku 2011 roku deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 46 tys. nowych lokali mieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży, a więc o 3,7 proc. mniej w stosunku do analogicznego okresu 2010 roku. Spółdzielnie mieszkaniowe wystartowały z realizacją 1600 nowych  mieszkań - o połowę mniej w stosunku do ubiegłego roku  (zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego). Spadkowi w stosunku do pierwszych trzech kwartałów 2010 roku o blisko 20 proc. uległa również liczba oddanych do użytkowania przez deweloperów mieszkań.

Zdaniem specjalistów z portalu RynekPierwotny.com jest to swoista anomalia - z jednej strony rozpoczynanych jest mniej projektów, a do użytkowania oddaje się mniej lokali, z drugiej - na rynku wciąż przybywa ofert nowych mieszkań. Wynika to z faktu, że inwestorzy właśnie rozpoczynają projekty, na których budowę pozwolenia wydane zostały w 2009 roku, ale były czasowo wstrzymane. Dodatkowo w okresie od lipca do września 2011 roku wprowadzono do sprzedaży sporo ofert, na których budowę formalnie nie ma jeszcze pozwoleń. Kolejna przyczyna takiego stanu rzeczy wynika z faktu, że poziomy sprzedaży są niższe, niż szacowano. W stosunku do ubiegłego roku widzimy kilkuprocentowy spadek - podkreślają analitycy portalu RynekPierwotny.com.

Spadek średnich cen ofertowych

Średnie ceny ofertowe w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku uległy w ciągu ostatniego roku nieznacznemu obniżeniu. Największe spadki portal RynekPierwotny.com zanotował we Wrocławiu - na poziomie 4,3 proc. w stosunku do trzeciego kwartału 2010 roku. Obecnie średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w stolicy Dolnego Śląska wynosi 6 646 zł.

W Warszawie za metr kwadratowy nowego lokalu mieszkalnego zapłacimy dziś średnio  8100 zł, w Krakowie - 6700 zł. W obu tych miastach korekta cenowa mieszkań znajdujących się w ofercie deweloperów utrzymała się w okolicach 2,5 proc. Najniższe spadki cen miały miejsce w Gdańsku - o 0,7 proc. oraz w Poznaniu, gdzie ceny spadły o niespełna pół procenta w stosunku do trzeciego kwartału ubiegłego roku.

Zakup mieszkania na kredyt

Żyjemy w czasach, w których spełnienie planów o budowie własnego domu, bądź zakupie mieszkania jest możliwe dopiero po wzięciu kredytu. Długoletnie zobowiązania finansowe wobec banków stają się społecznie akceptowaną normą.

Brak jakichkolwiek alternatyw dla drogich kredytów hipotecznych powoduje, że społeczeństwo zaczyna postrzegać je jako coś całkowicie naturalnego. Godzimy się z sytuacją, że dopiero po wielu latach pracy, będziemy właścicielami wyśnionych czterech ścian. Kredyty stały się nieodłączną częścią naszego życia. W znakomitej sytuacji znajdują się osoby, które mogą cieszyć się możliwościami, jakie stwarzają banki i inne instytucje finansowe.

Okazuje się bowiem, że bezwzględnym warunkiem, który musi spełniać osoba ubiegająca się o kredyt jest posiadanie określonej zdolności kredytowej. Zbyt niskie dochody albo brak sposobności przedłożenia rzeczywistych zarobków na wstępie eliminują wielu interesantów ubiegających się o kredyty. Ci, którym uda się otrzymać środki na zakup wymarzonego mieszkania, nierzadko mają trudność ze spłatą bardzo pokaźnych rat kredytowych. W finalnym rozrachunku zostaje nam wybór mniejszego zła.

Zaostrzone przepisy banków co do kredytów mieszkaniowych wpływają na niską sprzedaż nieruchomości co w kocowym rezultacie doprowadza do ogólnego kryzysu w budownictwje mieszkaniowym , a nikt nie zwraca uwagi na to że wiele osób którym bank odmówił udzielenia kredytu na zakup swego wyważonego mieszkania swobodnie by spłaciło taki kredyt gdyz obecnie mieszkają w mieszkaniach wynajętych  gdzie czynsz miesięczny wraz z odstępnym wynosi tyle co rata miesięczna kredytu. 


A OTO TANI SPOSÓB NA MIESZKANIE 

CO BĘDZIE PO EURO 2012





Miało być tak pięknie. Po ogłoszeniu 18 kwietnia 2007 roku przez Michela Platiniego decyzji FIFA o powierzeniu organizowania Euro 2012 Polsce i Ukrainie wszyscy oczekiwali wielkiego rozkwitu branży budowlanej. Teraz na rok przed mistrzostwami firmy działające w tym segmencie boją się o swoją przyszłość, a inwestorzy giełdowi, którzy wiosną 2007 roku kupili akcje tych spółek, liczą potężne, kilkudziesięcioprocentowe straty.


18 kwietnia 2007 roku ceny akcji większości firm budowlanych na GPW  poszybowały w górę. Papiery Stalexportu kojarzonego wówczas z budową autostrad podrożały wtedy aż o 25 proc. Na rynku panowała euforia. Inwestorzy giełdowi byli przekonani, że nadchodzi czas wielkich zysków w branżach przygotowujących infrastrukturę pod Euro 2012 . Entuzjazm udzielił się również zarządzającym firmami budowlanymi.

Większość spółek przedstawiało swoim akcjonariuszom ambitne plany rozwoju i obiecywało wielkie zyski w niedalekiej przyszłości. Niektóre firmy kupowały nawet zawczasu nowe maszyny , by lepiej wypadać w nadchodzących przetargach.

Naszym rynkiem budowlanym zaczęły interesować się zagraniczne podmioty. Strumień dotacji na rozbudowę infrastruktury przyciągnął m.in. kapitał hiszpański i szwedzki. Zagraniczne firmy zaczęły pozyskiwać udziały w istniejących polskich spółkach.

Niskie marże - niskie zyski

Dzisiaj, niespełna rok przed Euro 2012, firmy boją się o swoją przyszłość, ponieważ pogarszają im się wyniki finansowe. W ostatnim półroczu największa polska firma budowlana Polimex Mostostal miała zyski netto niższe o 40 proc. w porównaniu do analogicznego okresu w 2010 roku. Zarząd tłumaczył, że jedną z przyczyn były niskie marże z kontraktów na realizację dróg i autostrad. W tym segmencie rynku panuje bardzo duża konkurencja, która wymusza obniżanie oferowanych cen w przetargach.

Nierzadko mniejsze firmy proponują ceny tak niskie, że nie są w stanie później wywiązać się z umów. Tak było właśnie w przypadku autostrady A4 na odcinku Szarów - Brzesko. Wykonawca, polsko-macedońskie konsorcjum firm NDI i SB Granit, nie był w stanie dokończyć inwestycji za zakontraktowane wcześniej pieniądze. Kiedy Generalna Dyrekcja Dróg i Autostrad nie zgodziła się na dopłatę 100 mln złotych, firma odstąpiła od umowy, zostawiając po sobie rozkopany plac budowy.

Inwestorzy nie zarobią na Euro 2012

Z kolei straty liczą ci, którzy kupili akcje firm budowlanych "pod Euro 2012". Wśród inwestorów giełdowych na całym świecie panuje przekonanie, że organizowanie wielkich imprez sportowych w danym kraju przekłada się na wzrosty cen akcji spółek przygotowujących pod nie infrastrukturę (obiekty sportowe, modernizacje dróg i autostrad itd.). Takie myślenie jest częściowo uzasadnione. Ekonomiści obliczyli, że goszczenie tego typu imprez powiększa PKB  kraju o dodatkowe 0,5 proc.

Jednak tym razem zasada nie zadziałała. Na rok przed pierwszym meczem Euro 2012 sytuacja posiadaczy akcji spółek budowlanych notowanych na GPW jest wręcz tragiczna.

Przykładowo papiery największej firmy z branży - Polimexu Mostostalu - zaraz po ogłoszeniu decyzji o lokacji Euro 2012 w Polsce i na Ukrainie kosztowały ok. 10 zł za sztukę. Dzisiaj trzeba za nie zapłacić mniej niż 1,74 zł. Inwestorzy posiadający w portfelu akcje Polimexu na dziś mają stratę powyżej 75 proc.!

Akcje drugiej co do wielkości firmy budowlanej, czyli Polskich Składów Budowlanych, straciły od tamtego czasu ok. 77 proc., Stalexportu SA - ok. 84 proc. Takich przykładów jest znacznie więcej.

Sytuację firm z tej branży najlepiej obrazuje zachowanie indeksu WIG-Budownictwo grupującego akcje spółek z tego sektora. Indeks ten stracił na wartości od 18 kwietnia 2007 roku aż 75 proc.

Skąd tak wielkie spadki?

Informacja o przydzieleniu organizacji Euro 2012 Polsce i Ukrainie przypadła praktycznie na sam szczyt trwającej sześć lat hossy. Większość spółek budowlanych w tym czasie była znacznie przewartościowana. Sprytniejsi inwestorzy dużo wcześniej nabywali papiery firm budowlanych - w czasie, gdy Polska  wchodziła do Unii Europejskiej. Już wtedy bowiem było wiadomo, że do Polski popłynie ogromny strumień dotacji z programów spójnościowych UE na infrastrukturę. Dlatego ci, którzy kupili akcje na wiosnę 2007 roku, trafili na przysłowiową "górkę".

Kiedy rok później przyszedł wielki kryzys finansowy, akcje firm budowlanych przodowały w spadkach. Gdy półtora roku potem na giełdy powróciły wzrosty, branża budowlana nie radziła sobie tak dobrze jak np. spółki z segmentu paliwowego czy bankowego.

- W latach 2009-10 w Polsce mieliśmy najsilniejsze ożywienie gospodarcze spośród wszystkich krajów Unii Europejskiej. Jednak zachowanie dynamik poszczególnych składowych naszego PKB znacznie się między sobą różniło. Bez wątpienia najsłabszy udział we wzroście gospodarczym miało tempo inwestycji. Prywatne firmy w atmosferze ogólnej niepewności gospodarczej rozwijały się poprzez zwiększanie wykorzystania obecnych mocy produkcyjnych i proste usprawnienia procesów. Inwestycje (na przykład budowlane) schodziły na dalszy plan - uważa Roland Paszkiewicz z CDM PKO.

Indeks WIG-Budownictwo pomiędzy lutym 2009 a wrześniem 2010 odrobił jedynie 25 proc. strat z kryzysu finansowego, gdy WIG20 odzyskał w tym czasie prawie 2/3 swojej wartości, a WIG-Chemia zdołał nawet wyjść na swoje historyczne maksima.

Według Macieja Stokłosy, analityka z DiBRE, z punktu widzenia analizy fundamentalnej tak mocny spadek cen akcji firm budowlanych jest nieuzasadniony.

- W średnim i dłuższym horyzoncie czasowym obecne wyceny spółek są bardzo niskie. Małe spółki już teraz prezentują atrakcyjne wyniki, rynek wycenia je nawet taniej niż 9-10-krotne tegoroczne zyski. Wyniki największych firm będą się stopniowo poprawiać, ale na pełną poprawę trzeba poczekać jeszcze 3-4 kwartały. Pozytywnych zaskoczeń można spodziewać się po rozstrzygnięciu przetargów energetycznych - uważa Stokłosa.

Nie zmienia to jednak sytuacji inwestorów, którzy nabyli akcje spółek budowlanych "pod Euro 2012". Jeśli nawet dojdzie do powrotu wzrostów w tym segmencie, to inwestorom, którzy kupili papiery na "szczycie", będzie bardzo trudno odrobić straty. Powrót do cen z dnia, kiedy Michel Platini ogłosił powierzenie organizacji Euro 2012 Polsce i Ukrainie, może zająć długie lata. Nie mówiąc oczywiście o zyskach.